L’attività di affittacamere è una attività turistico alberghiera di tipo imprenditoriale. Vediamo quali sono gli adempimenti per avviare un’attività di affittacamere? 

Quando un soggetto intende mettere un affitto una camera o un appartamento per alcuni giorni o anche per periodi più lunghi deve necessariamente effettuare alcuni adempimenti civilistici e fiscali per rispettare la normativa in vigore.

L’attività degli affittacamere è definita dalla Legge n. 217/83 come “struttura composta da non più di 6 camere ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari“. Gli affittacamere che oltre all’alloggio somministrano anche la colazione, possono assumere la denominazione di Bed and Breakfast. Vi consiglio di consultare le leggi regionali che definiscono i requisiti minimi per esercitare l’attività.

Attività di affittacamere non professionale

L’attività di affittacamere può essere svolta sia a livello professionale, con obbligo di aprire partita Iva, sia a livello non professionale, ovvero in maniera del tutto occasionale. L’attività di affittacamere è di tipo occasionale quando l’attività viene esercitata nell’abitazione ove è situata la residenza o il domicilio del soggetto che intende svolgere l’attività. Quando si parla di attività occasionale il soggetto che la esercita è esonerato sia dall’iscrizione al Registro delle Imprese tenuto presso la Camera di Commercio provinciale, che dall’apertura della partita Iva.

L’unico adempimento da porre in essere è la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), presso il Comune ove è ubicato l’immobile, e dove si intende svolgere l’attività. La SCIA è un documento da inviare per via telematica, attraverso apposite piattaforme web messe a disposizione dai vari Comuni, dove devono essere indicati i dati identificativi dell’immobile e la presenza dei requisiti igienico sanitari e architettonici dell’immobile, nonché il possesso dei requisiti morali del soggetto che avvia l’attività. La SCIA deve essere firmata digitalmente ed inviata al Comune prima dell’inizio dell’attività.

Dichiarazione dei redditi

Da un punto di vista fiscale l’attività di tipo occasionale dà luogo a proventi fuori dal campo di applicazione Iva, da dichiarare nel modello Unico (o nel modello 730) nella categoria dei “redditi diversi“, di cui all’articolo 67, comma 1, lettera i), del DPR n. 917/86. I redditi diversi devono essere inseriti all’interno del quadro RL del modello Unico Persone Fisiche.

Per certificare l’incasso di questi proventi derivanti dal servizio di affittacamere, il soggetto che esercita l’attività dovrà rilasciare apposita ricevuta non fiscale ai clienti. La ricevuta è un documento che non assume valore ai fini fiscali, ma che si rende opportuno emettere per certificare gli incassi percepiti, e per dare quietanza di pagamento al cliente. La ricevuta deve essere emessa in duplice copia, l’originale per il cliente e la copia per il proprietario dell’immobile. Sulla ricevuta, in originale, deve essere apposta una marca da bollo da €. 2,00 quando l’incasso percepito supera la soglia di €. 77,47.

Adempimenti per affittacamere professionali

I soggetti che intendono affittare appartamenti di proprietà, che superano il limite di 6 camere in più di due appartamenti, devono necessariamente operare come imprenditori professionali. Tali soggetti sono, infatti, obbligati ad aprire partita Iva, entro 30 giorni dall’inizio della propria attività, e contemporaneamente effettuare le apposite comunicazioni in Camera di Commercio,, e al pagamento dei diritti annuali. Come abbiamo visto anche per l’attività di affittacamere non imprenditoriale, anche in questo caso si rende necessaria l’Autorizzazione di inizio attività (SCIA) da presentare allo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del proprio comune, con le stesse modalità viste in precedenza.

Il codice Ateco da utilizzare per l’apertura della partita Iva è il:

 55.23.5 “Attività di affittacamere per brevi soggiorni, case vacanza“

Successivamente, è necessario avviare le pratiche per la classificazione della struttura e il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza. Questo tipo di comunicazione è obbligatoria per tutti i contratti inferiori ai 30 giorni, che non hanno obbligo di registrazione, mentre per i contratti superiori a 30 giorni l’obbligo di comunicazione è sostituito dalla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Ricordiamo che l’attività di affittacamere professionale costituisce un’attività di impresa con conseguente assoggettamento ad Iva (con aliquota ridotta del 10%) delle fatture che dovranno essere emesse, oltre all’applicazione normativa sul reddito di impresa contenuta nel DPR n. 917/86.

Il contratto di locazione

L’attività di affittacamere riguarda prevalentemente locazioni della durata abbastanza breve probabilmente inferiore ai 30 giorni. In questo caso, non vi è alcun obbligo di avere un contratto scritto, e nemmeno di doverlo registrare presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, in questi casi, è comunque consigliabile stipulare un contratto scritto, per evitare possibili contestazioni con il soggetto che vi soggiorna.

Il contratto di locazione deve essere redatto per iscritto e fatto firmare al cliente prima di entrare nei locali.

I requisiti degli alloggi

I locali destinati all’esercizio di affittacamere devono possedere idonei requisiti edilizi previsti per le case i civile abitazione. Gli appartamenti utilizzati devono essere dotati di un servizio igienico sanitario, completo di wc con lavabo, vasca da bagno o comprese le persone appartenenti al nucleo familiare e conviventi. Per le camere da letto, l’arredamento minimo deve essere costituito da letto, sedia o sgabello per persona, armadio, cestino rifiuti ed un tavolo. Negli affittacamere devono essere assicurati i seguenti servizi minimicompresi nel prezzo:

1. Pulizia giornaliera dei locali;
2. Cambio della biancheria ad ogni cambio cliente e almeno una volta alla settimana;
3. Fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento;
4. Addetto sempre reperibile.