Cedolare secca su Airbnb
Imposta sostitutiva al 21% se si opta per la cedolare oppure una ritenuta d’acconto sempre del 21% negli altri casi.
L’art. 4 del DL 50/2017 ha introdotto la tassazione delle locazioni ad uso abitativo e turistico di breve durata, disponendo, in particolare, alcuni obblighi (di comunicazione e di ritenuta in qualità di sostituto di imposta) in capo ai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line.
La nuova regola si applicherà alle cosiddette “locazioni brevi” stipulate a partire dal 1° giugno 2017. Ora, la nuova norma include anche le locazioni che prevedono la fornitura del cambio della biancheria e la pulizia dei locali (ma, seppur non citate, si intendono comprese anche le utenze quali luce, gas e riscaldamento), tra quelle che possono accedere alle disposizioni previste per la cedolare secca di cui all’art. 3 del DLgs. 14 marzo 2011 n. 23 e, quindi, le inquadra come produttive di reddito fondiario.
In presenza dell’opzione per la tassazione sostitutiva, oggi come ieri, viene tassato l’intero corrispettivo senza dare la possibilità al locatore di inquadrare l’attività tra i redditi di impresa occasionali e quindi potersi dedurre le spese inerenti quali appunto quelle relative ai servizi forniti. Questi potrà optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 21% sull’intero corrispettivo.
Viceversa, in assenza di opzione, si presume che, pur facendo la norma riferimento al regime della cedolare secca, il reddito sia inquadrato tra quelli fondiari con deduzione forfetaria del canone del 5%.
La nuova disposizione viene estesa anche ai canoni percepiti in caso di sublocazione oppure a quelli ricevuti dal comodatario che a sua volta affitta l’immobile. Nel primo caso, si fa espresso riferimento ai corrispettivi “lordi”, quindi senza tenere conto di quanto pagato al locatore dell’immobile. Tale disposizione dovrà essere anche coordinata con il TUIR, il quale individua attualmente tale fattispecie tra i redditi diversi alla lettera h) del primo comma dell’art. 67.
Inoltre, gli stessi soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, nel momento in cui incasseranno canoni o corrispettivi relativi a locazioni brevi dovranno operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni, provvedendo al loro versamento e alla certificazione in capo al locatore.
In caso di opzione per la cedolare secca, si presume che il percettore del reddito dovrà in ogni caso indicare il canone nella propria dichiarazione senza pagare più alcuna imposta, viceversa la ritenuta operata varrà a titolo di acconto sulle imposte determinate in maniera ordinaria, ove l’opzione per il regime sostitutivo non sia stata espressa.